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以房養老知易行難

作者:王香闌 來源:勞動午報 日期: 2014-01-03 點擊: 112831
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■約定不明留隱患

■無權處分承租房引糾紛

■扶養協議存瑕疵致人財兩空

看了之前《勞動午報》上刊登的《職工為緩解養老難支招》的文章后,一些讀者表示“以房養老”也是老有所養的一種方法。今年9月,國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》,明確提出要開展老年人住房反向抵押養老保險試點,目前北京市雖然還未出臺相關措施,但民間“子女養老,房產由子女繼承”、“扶養人養老,房產由扶養人繼承”的情況比較常見。對于其中存在的問題,記者近日采訪了曾辦理過22件涉及“以房養老”申訴案件的豐臺區人民檢察院的王子涵、張葳兩位檢察官。

房本寫了兒子名

兒子離婚自己無家可歸

家住豐臺區的老孫有一兒一女,老伴早年去世,女兒成家后搬出去住了,兒子結婚無房,小兩口就住在家里與他一起生活。4年前,老孫住的平房要拆遷,考慮到自己年齡大了需要照顧,就申請了一套三居室。本來可以在房本上寫老孫的名字,想想就這么一個兒子,自己要由他來養老,房產早晚也是他的,老孫沒多想就將房屋登記在兒子名下,然后與兒子、兒媳同住在這套房子里。后來小兩口發生矛盾,鬧到法院要求離婚,分割財產時,法院將房屋判給兒媳,使老孫現在無房可住。

檢察官分析:房子原本屬于老孫所有,但他將其登記在兒子名下,根據我國房屋等不動產物權登記后生效的法律規定,他兒子取得了該房屋的所有權,而老孫從這時起就失去了對這套房屋占有、使用、收益和處分的權利。法院在辦理老孫兒子夫妻離婚案件時,將房屋作為他兒子的財產進行分割并沒有問題。導致老孫現在無房可住,歸根到底是他當初處分這套房屋時約定不明造成的。

以房養老時,這類因約定不明而引發的糾紛比較常見。老人與子女、親戚朋友之間,在拆遷補償、房屋買賣、共同出資建房時,由于老人缺乏基本的法律常識和防范意識,沒有對日后房產的歸屬及自己的相關利益分配進行明確約定,往往會引發矛盾,使老年人的權益受到損害。

住了半輩子的房

卻不能留給兒子

張玉福是個孝順兒子,左鄰右舍提到他時沒有不夸的。父親年初時去世了,把生前住的房屋立遺囑留給了他,卻沒想到因為這份遺囑,外甥與他打起了官司,最終他還敗訴了。

原來,父親年輕時單位分給他一套二居室樓房,房改時很多職工都購買了產權,但張玉福的父親一直未買,仍是每月交房租。張玉福與姐姐各自成家后都單獨居住,后來姐姐的兒子上學沒人接送,她就把孩子的戶口轉到父母家,然后在這邊的學校上學,每天與老人吃住在一起。

盡管張玉福不跟父母住在一起,但他每天都過來照顧老兩口。母親去世后,他更是對父親照顧有加。于是,父親立下遺囑,將自己分到的這套二居室住房留給了兒子。

父親的喪事辦完后,張玉福想根據遺囑將自己變更為該房的承租人,但二十多歲的外甥不同意,稱他是唯一與姥爺住在一起的人,而且戶口也在這里,房子應該由他承租,并告到了法院。雖然張玉福有父親的遺囑在手,但最后還是輸了官司。

檢察官分析:在單位福利分房時獲得的這套二居室,因張玉福的父親在房改時沒有購買,所以其父作為承租人,只擁有該房屋的使用權。按照法律規定,承租人沒有權利對租用的公房進行處分,張玉福的父親通過書面遺囑將自己與外孫共同居住的公租房當成遺產留給兒子,這份遺囑因無權處分而無效。

依據《商品房屋租賃管理辦法》的規定,承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。由于張玉福并未與父親共同居住,而他的外甥從小就與姥爺生活在一起,戶口也在此處,作為張父生前的唯一共居人,外甥順理成章地承租了這套房屋。

在以房養老的現實中,一些老年人承租了單位產權、房管所產權等特殊產權性質的公租房時,認為在該房居住了十幾年甚至幾十年,自己有權決定把它留給誰。殊不知對這種無權處分的公租房立下遺囑或進行約定,只會給親屬留下隱患。

老兩口用房屋抵保姆工資

導致人財兩空

年近七旬的吳先生夫婦沒有子女,最近幾年身體多病,親戚都住得遠,他們又不愿去養老院。去年,外地來京打工的平女士到吳先生家做保姆。經過一段時間的觀察,老兩口對她很滿意。

除了看病吃藥,吳先生夫婦每月的養老金所剩不多,于是他們跟保姆商量,想用目前居住的單元房來抵工資,對方欣然同意。雙方當即簽訂遺贈扶養協議,約定以房子折抵保姆工資,平女士負責兩位老人的生養死葬,隨后雙方將房屋過戶。不久,保姆將房屋賣與第三人,然后攜款逃走,至今下落不明,導致吳先生夫婦人財兩空。

檢察官分析:孤寡老人、獨居老人、空巢老人等人群所占比例不小,在他們的養老問題上,采用以房養老形式的比較多,但在簽訂遺贈扶養協議時若存在瑕疵,就會出現吳先生夫婦這種人財兩空的情況。

在以房養老問題上之所以出現上述糾紛,一方面是由于部分老年人缺乏基本的法律常識和防范意識,訂立瑕疵遺囑或協議,使自身或其他利益相關人員權益受損,難以達到以房養老的目的;另一方面,相關制度的不完善導致某些糾紛的處理無法可依,比如《土地管理法》實施前的農村房屋買賣行為該如何定義,受贈人是否應該償還贈與人之前支付的裝修費用問題等,相關法律都未作出明確規定。

豐臺區檢察院王子涵、張葳兩位檢察官建議,在探索實行有針對性的以房養老措施的同時,還要做好面向老年人的普法宣傳工作,提升老年人的法律意識和防范意識,切實保障他們的合法權益。

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以房養老,也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產權房抵押出去,以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式,在老人去世后,銀行或保險公司收回住房使用權,這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。2013年國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”,引發輿論廣泛關注,按計劃“以房養老”政策會于2014年上半年試行推廣。

[責任編輯:李琪 ]

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